Va fi crah sau boom imobiliar? Investitorii construiesc la foc automat

Metropolis

Haideți să vă dăm o veste bună. Tocmai v-au ieșit cele șase numere alese la Loto și ați devenit multimilionar. Glumim, firește. Cu toții sperăm să câștigăm odată și-odată la loterie, iar unii dintre noi chiar și joacă. Noi, de câte ori jucăm, calculăm în gând cam cât ne-ar rămâne după plata impozitelor din câștigul scris cu 7 cifre și ne amuzăm imaginându-ne ce-am face cu banii. Eventual, cum i-am înmulți. De fiecare dată, ne trece prin cap altă variantă. Noroc n-avem, că idei avem destule. Să presupunem totuși, de dragul fanteziei, că tocmai ați câștigat un premiu ca cel acordat de loteria națională română pe 14 iulie 2013, de ziua națională a Franței: 48,95 milioane de lei. Ce-ați face dacă ați avea atâția bani? Ultima noastră idee este să investim în imobiliare. La urma urmei, e un domeniu care cunoaște la această oră o adevărată explozie. Acum e „bătaia peștelui”, cum se spune. Bun, dar ce înseamnă „imobiliare”? Vile, apartamente, birouri sau hotel? Ce variantă ar fi cea mai convenabilă? Asta vom încerca să vedem mai departe.

Complicat cu vile
Prima variantă din cele patru credem că ar putea fi respinsă din start. Ar fi mai mare daraua decât ocaua. Terenurile sunt scumpe, iar suprafața construită totală ar fi prea mică pentru a merita efortul. Să faci 20 de case, cu 20 de rânduri de utilități și să te chinui să le vinzi una câte una ar fi prea obositor. Au mai fost unii care și-au construit un cartier de vile acum 10-15 ani și încă nu le-au terminat de vândut. Deci, îți trebuie răbdare și o poți face doar în comunele limitrofe. În oraș nu prea mai sunt loturi de teren pentru cartiere noi de vile. Renunțăm, așadar, la varianta asta din start.

În funcție de zonă
Am avea așadar de ales între apartamente, birouri sau hotel. Alegerea depinde în special de amplasamentul terenului disponibil. Cel puțin, așa susțin experții în domeniu. Un teren la periferie îți limitează opțiunile. La Iași nu prea se vând sau închiriază nici clădirile de birouri din zona B, darămite unele aflate la periferie. Foamea este maximă pentru birouri de categoria A, situate în Centru. Genul acesta de clădire se închiriază încă din faza de proiect. Pentru cele situate la mai mult de 1.000 de metri de kilometrul „zero”, găsirea clienților e mai dificilă. Același lucru se poate spune și despre hoteluri sau alte unități de cazare. Câte pensiuni cunoașteți în imediata apropiere a orașului sau la marginea lui? Nu prea multe. Iar problema-cheie în cazul birourilor sau unităților de cazare este traficul din oraș, care este cumplit. Iașul este o destinație pentru turismul de business, iar oamenii de afaceri au treabă de obicei în centrul orașului. Acolo se vor și caza, chiar dacă mai scump decât la marginea orașului, fie și pentru simplul motiv că nu vor să întârzie la întâlniri. Cu birourile e aceeași poveste. Un start-up se poate lansa în Nicolina, dar o firmă cu oarece greutate își va căuta loc tot în Centru, fie și doar pentru a da impresia de seriozitate și forță economică. La periferie merg doar locuințele, tendință vizibilă încă de mai bine de zece ani. Când a fost lansat proiectul Palas, se prevedea și construirea a numeroase apartamente de lux. S-a renunțat la ele în favoarea birourilor.

Profit de 100%
Bun, să zicem că avem terenul necesar în Centru. Zgârie-brânza aia de unchi de-al doilea a murit în casa lui bătrânească, lăsându-ne și vreo 2.000 mp de teren. Bani avem. Ce construim? În funcție de preferințe, există avantaje și dezavantaje. Am văzut recent un proiect de bloc cu patru etaje pe care îl vom lua ca exemplu. Respectiva construcție avea o amprentă la sol de 1.250 mp, deci încăpea pe terenul nostru, ba mai rămânea și de parcare și câțiva copaci. Erau prevăzute 11 apartamente de trei camere, șapte de două camere și două garsoniere, dar asta contează mai puțin. Construirea unui metru pătrat de locuință costă 3 – 400 de euro. Dacă vă apucați de construit anul viitor, luați în calcul și faptul că salariul minim a crescut, la fel și prețurile la fier-beton și oțel în general, cu vreo 30%, iar la materialele de finisaj, cu vreo 20%. Deci, costul va crește, probabil pe la 500 euro/mp. Ridicarea blocului nostru, cu o suprafață utilă totală de 1.300 mp ne-ar costa deci cam 650.000 de euro. Însă merită. Prețul la vânzare a unui apartament în Iași variază între 800 euro/mp în Tătărași sau Podu de Piatră și 1.500 euro/mp în Centru. Să zicem, o medie de 1.000 euro/mp, ceea ce înseamnă că profitul dumneavoastră va fi de 100%. Riscul în cazul construirii unui bloc este căderea pieței imobiliare. Apartamentele se vând la bucată și o eventuală criză v-ar putea bloca. Dacă statul nu mai dă bani pentru Prima Casă, dacă băncile înăspresc condițiile de creditare sau dacă vine o criză, riscați să rămâneți cu apartamentele în brațe. Mda, le puteți da cu chirie, dar vă veți scoate banii în vreo 15 ani. Ca paranteză, dacă vreți să vă cumpărați o locuință în viitorul apropiat, aveți grijă: constructorii vă vor spune prețul pe suprafața construită, adică inclusiv grosimea zidurilor, balcoanele și cota indiviză din casa scării, nu prețul pe suprafața utilă, care vă interesează de fapt.

Pe termen mediu
Varianta „hotel” e interesantă, dacă răbdarea se numără printre calitățile dumneavoastră. La Iași, structurile de cazare din categoria „3 stele” sunt cele mai căutate. Dintre turiști, 47% se cazează în așa ceva, deci cam asta merită construit. Sub trei stele nu va fi un hotel căutat, peste trei stele, va fi scump pentru client. Se pot face ușor calcule estimative. Conform acestora, cu tot cu dotări, cu bucătărie, sală de mese, recepție și tot ce-i trebuie, ridicarea de la zero a unui hotel de trei stele cu 115 camere cu o suprafață medie de 30 mp, cu baie cu tot, costă cam 3 – 4 milioane de euro. Multișor, iar banii vin greu. Un hotel din centru, cu piscină, bar, sală de nunți și tot ce-i mai trebuie, are un profit de vreo 400.000 de euro anual. Cu alte cuvinte, pentru a-ți pune înapoi în buzunar banii cheltuiți, ai nevoie de aproape 10 de ani. Adică, e o investiție bună, dar cu bătaie lungă. Dacă vreți să dați lovitura rapid, în doi – trei ani, cu hotelul e aproape imposibil.

Varianta cu spații de birouri
Birourile sunt undeva la mijloc între cele două variante. Costurile de construcție sunt cam aceleași ca și la apartamente. De fapt, ceva mai mici la roșu, pentru că ai mai puține compartimentări, dar clientul va aștepta să aibă și lift, sală de conferințe cu sonorizare, sisteme de alarmă, supraveghere video și alte dotări care saltă prețul. Nu vă faceți iluzii că vă veți scoate banii imediat. Într-adevăr, spre deosebire de hoteluri, birourile de clasă A se vor umple în doi timpi și trei mișcări, iar dacă firma care l-a închiriat dă faliment, se găsește imediat alta. Prețurile la care se închiriază nu sunt însă foarte mari. Chiar în zona Sf. Lazăr, chiriile sunt în jurul valorii de 9 euro/mp. La o clădire de dimensiunile blocului considerat la început, ar rezulta încasări de vreo 800.000 de euro anual, sumă din care trebuie scăzute unele costuri, gen impozite, întreținere, pază și reparații curente. Vă vor rămâne însă cel puțin 400.000 de euro anual, bani curați. Deci, bloc, hotel sau birou?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *