Înainte de 1989 funcționa la noi așa-numitul Comitet de Stat al Planificării, ca „organ central al administrației de stat”. Toată lumea auzise de el, dar nimeni nu-l prea băga în seamă. Aceasta, deși era de departe cel mai puternic organism al statului. Puteai desființa orice minister, pentru că treaba mergea înainte, grație hârțogarilor din CSP. Comitetul stabilea, în cel mai mic detaliu, orice urma să fie făcut, când și unde, de la vagoane și locomotive până la potcoave de cai și piulițe de paișpe. Tot el stabilea și ce se va construi în fiecare oraș. Iar ca să nu-și bată capul cu specificul local, se aplica aceeași rețetă. Aveai trei modele de oraș-standard: pentru zona de câmpie, pentru cea de deal și pentru zona montană. De-aia și toate orașele construite pe vremea lui Ceaușescu arată la fel. Dacă te afli într-un cartier muncitoresc oarecare, nu-ți dai seama dacă te afli în Iași, Vaslui sau Jimbolia. Printre altele, și acesta este un motiv pentru care se vorbește atât de mult în ultima vreme despre regenerarea urbană. Iar despre ce este regenerarea urbană și ce se întâmplă în Iașul nostru pe această direcție vom vorbi și noi astăzi.
Prioritate pe hârtie
Conceptul de regenerare urbană presupune, pe scurt, revitalizarea zonelor din oraș aflate în dificultate prin reabilitarea patrimoniului istoric, îmbunătățirea condițiilor de locuire în cartierele de blocuri, înfrumusețarea spațiului, modernizarea infrastructurii edilitare sau punerea în valoare a terenurilor libere din situri industriale dezafectate. Regenerarea urbană a devenit prioritate guvernamentală odată cu aderarea noastră la Uniunea Europeană, dar mai mult pe hârtie. Lucrările propriu-zise au rămas în grija primăriilor și a cui are bani de cheltuit. Iar pentru orice primărie, lista de priorități începe cu infrastructura de transport sau de utilități publice și continuă cu măturatul străzilor și plantarea de lalele și panseluțe prin scuaruri și printre blocuri. Regândirea fostelor zone industriale a fost lăsată pe mai târziu.
În zona industrială
Acest „mai târziu” a devenit actualitate la Iași după criza economică din care am ieșit acum câțiva ani și începerea unui nou „boom” al construcțiilor. Fosta zonă industrială a Iașului prezintă, din punct de vedere urbanistic două mari avantaje. În primul rând, fiecare fabrică dezafectată înseamnă zeci de hectare de teren unitar, în parcele mari, cu utilitățile trase la poartă. Ca investitor imobiliar serios, nu trebuie să te chinui să cumperi 2.000 mp de la unul, 425 mp de la altul și tot așa, până obții suficient spațiu pentru ce ai de gând să faci. Cumperi fosta fabrică cu totul, dărâmi ce a rămas nefurat și nedemontat, scapi de moloz și de fierul vechi și bagi excavatoarele. Apoi, spre deosebire de vestul Europei, în țările comuniste capacitățile industriale au fost construite chiar în oraș. Transportul muncitorilor era mai ieftin, în condițiile unui transport public nu prea dezvoltat în comparație cu țările dezvoltate. Pe scurt, teren mult, aproape de centrul orașului. Ce poți vrea mai mult?
„Cartierul de mătase”
Cam așa s-a întâmplat și cu fosta Întreprindere de Mătase „Victoria”, de peste drum de CET, în capătul bulevardului Tudor Vladimirescu. După 1990, întreprinderea a fost rebotezată Tomiris SA, iar apoi Teba Industry, dar industria mătăsii în Iași era condamnată. Lumea nu se înghesuia să poarte haine din celebra viscoză ieșeană nici înainte de 1989, darămite după. Fabrica s-a mai târâit vreo 10-12 ani, până a sucombat definitiv și a rămas abandonată aproape complet. Doar sediul administrativ a continuat să trăiască, pe post de clădire de birouri pentru firme fără mai pretenții. Cele 30 de hectare ale fostei platforme industriale au fost preluate de o firmă având în spate un fond de investiții sud-african, devenind baza unuia dintre cele mai mari proiecte edilitare inițiate în Iași. Doar numele mai amintește de fosta întreprindere comunistă: „Silk District”. „Cartierul de mătase”, pentru cei mai puțin familiarizați cu limba lui Shakespeare.
Orășel într-un oraș
Într-o singură frază, proiectul Silk District înseamnă 2.500 de apartamente cu o suprafață medie de peste 50 mp, 94.455 mp de birouri clasa A, fără a pune la socoteală dușurile, cantina și alte dotări, un hotel cu 160 de camere și săli de conferință și spații de servicii de 11.700 mp. Este un exemplu tipic de proiect mixt. Construiești o clădire de birouri, în care vor funcționa 20 de firme, cu 100 de angajați. Lângă clădirea de birouri, faci un bloc cu 50 de apartamente, în care să poată locui cei 100 de oameni. Vorbești cu băieții de la Lidl sau Carrefour să facă și un magazin unde cei 100 să-și facă piața. Mai faci o grădiniță pentru copiii celor 100 de angajați ai firmelor și un hotel, ca să aibă unde sta cei veniți să semneze contracte cu cele 20 de firme. Un orășel într-un oraș. Cam asta e și Silk District, doar că ridicat la pătrat.
Peste 10.000 de oameni
Ca să vă faceți o idee, vom spune că blocurile turn de pe Independenței au câte 66 de apartamente. Un număr de 2.500 de apartamente, câte vor fi în Silk District înseamnă echivalentul a 40 de blocuri turn. Un cartier întreg, în care pot locui fără să se calce pe bătături peste 10.000 de oameni. Conform proiectului, toți aceștia și-ar putea avea locul de muncă într-unul dintre birourile ce vor fi construite la doi pași de blocuri. De fapt, chiar 11.800, pentru că spațiul birourilor este gândit generos, după o normă de 8 mp de birou pentru fiecare om. Într-o redacție obișnuită, spațiul disponibil este cam la jumătate.
Concept interesant
Pentru ca viitorii locuitori să aibă asigurate toate condițiile, în cartier va fi amenajată o grădiniță, magazine, restaurante, cafenele, librărie, terenuri de sport și parcuri. De fapt, 49% din cele 30 de hectare nu vor fi construcții, ci alei și spațiu verde. Interesant, cartierul va avea puncte de încărcare electrică pentru trotinetele și monociclurile corporatiștilor. Iar unic până acum printre proiectele similare, cartierul este gândit după principiul „car free”. Nu că va fi interzis să ai mașină. Doar că toate parcările vor fi subterane, iar ieșirilor acestora vor da în Calea Chișinăului și în celelalte străzi adiacente, deci nu va trebui să te asiguri la traversarea vreunei alei interioare. Prima etapă de dezvoltare a ansamblului ar urma să se finalizeze în al treilea trimestru al anului 2021, când ar urma să fie disponibili 50.000 mp de birouri, 900 de apartamente și serviciile aferente. Ultima bidinea de var se va da în 2024.
Cu bătaie lungă
De ce intră un astfel de proiect în categoria „regenerare urbană” și nu afacere imobiliară, pur și simplu? Păi, în cazul unei afaceri standard, faci blocul, iar din vânzarea apartamentelor îți ies bani pentru încă două. Sau pentru încă un bloc și o excursie cu nevasta pe Lună. În cazul Silk District, investiția totală se va ridica la vreo 200 milioane de euro. Din vânzarea apartamentelor abia dacă s-ar putea recupera investiția, darămite să se obțină un profit de peste 100%. E o afacere pe termen lung, nu un „tun imobiliar”. De asta.
Prin mai multe mâini
Din același motiv, al faptului că rezolvă din punct de vedere urbanistic o suprafață mare fără a afecta funcțional, tot în categoria regenerării urbane intră și un proiect care vizează 23,7 ha din platforma fostei Nicolina SA, lângă Kaufland. Acolo nu sunt sud-africani, ci omul de afaceri Constantin Duluțe, dar ăsta este doar un detaliu. Latifundiarul a cumpărat recent terenul contra sumei de 42 milioane de euro, printr-o firmă deținută de soția și fiica sa. Au plătit cam mult, după părerea noastră, dar, într-adevăr, în Iași sunt greu de găsit suprafețe mari disponibile. Genul ăsta de achiziție este tipic pentru o investiție serioasă. Cumperi acum, imobilizând o grămadă de bani, cu gândul că îți vei scoate banii cândva, nu peste noapte. Pe scurt, acolo au fost mai multe planuri de dezvoltare imobiliară. Ar putea fi construite peste 40 de blocuri, cu înălțimi cuprinse între 6 și 20 de etaje. În total, vreo 4.000 de locuințe. Cel puțin acesta era planul firmei slovace care a deținut anterior terenul, adică înainte lui Duluțe. Ca și în cazul proiectului prezentat pe larg mai sus, investitorii au gândit proiectul ca un mini-oraș integrat în cel mare. Avantajați de suprafața mare de teren pe care o au la dispoziție, și-au permis să sacrifice mult spațiu pentru ca cele 7.500 de mașini suplimentare luate în calcul să nu ucidă traficul într-o zonă oricum aglomerată: în interiorul cartierului va fi construită o șosea cu patru benzi și un sens giratoriu. Sunt prevăzute și lucrări de depoluare a unor parcele, afectate de lunga perioadă de exploatare industrială.
Primul pas
În Nicolina, investitorul a gândit nu pe termen lung, ci foarte lung, fără să se grăbească. Deocamdată a fost lansat un singur plan urbanistic zonal, pentru 7 blocuri cu două niveluri subterane, demisol, parter și 11 etaje. Suprafața necesară este de 2,4 ha, deci rămâne destul spațiu pentru tot restul proiectului. Cele două niveluri subterane ale blocurilor nu vor fi beciuri pentru murături, ci parcări. Este o tendință firească a dezvoltatorilor, în condițiile lipsei cronice a parcărilor și a cererii tot mai puternice de spațiu verde. Din cele 950 locuri de parcare necesare, doar 70 vor fi deasupra solului. Va rămâne destul loc pentru copaci și flori.
În rural
Al treilea proiect imobiliar major de care vom vorbi azi vizează construirea unei noi zone comerciale. Va fi primul mall din mediul rural al Moldovei. Asta, dacă vom considera Miroslava și Carrefour ERA ca fiind mediu rural. Și aici e vorba tot de niște sud-africani, MAS REI. Cele 5 ha ale centrului comercial de acum vor fi extinse cu încă 5 ha, în fața și lateralul actualului Carrefour. Accesul ar urma să fie dublu, peste pasarela de acum și pe un drum ce va fi construit de comuna Miroslava. Proiectul va duce la darea în funcțiune a celui mai mare hypermarket din Moldova, peste 200 de magazine, 30 de restaurante, hotel, clădiri de birouri, centru de conferințe, ba chiar și cinematograf. În orice caz, va fi mare. Pentru investitori, va fi o cheltuială de 125 milioane de euro, pe care și-o vor recupera la un moment dat. Pentru noi, ceilalți, va mai fi un mall dar, mai important, un fel de nouă șosea de centură interioară. Nu-i chiar rău.